Las tasas hipotecarias en Chile llevan casi tres años bajando desde el máximo de 2023, pero siguen lejos de los mínimos de 2019 y 2020. Para quien está pensando en comprar una vivienda, la diferencia entre cotizar con una tasa u otra se mide en millones de pesos a lo largo del crédito. Esta guía reúne la tasa promedio oficial al último dato disponible, explica la fórmula que usa cualquier simulador de crédito hipotecario y muestra, con un cálculo propio, cuánto sería el dividendo para distintos montos y plazos.
En septiembre de 2026, los créditos para vivienda se otorgaron a una tasa promedio de 4,07% anual sobre la UF, según el Banco Central de Chile, Base de Datos Estadísticos. Es menos que el 5,21% de diciembre de 2023, el punto más alto desde 2020, pero casi el doble del 1,99% que marcó en octubre de 2019, el mínimo de la serie.
Tasas hipotecarias en Chile hoy: el promedio oficial
El Banco Central publica cada mes la tasa promedio ponderada de los créditos para vivienda reajustables en UF efectivamente otorgados por el sistema financiero. Es la mejor referencia pública para saber si una oferta está en línea con el mercado. La tasa de cada persona dependerá de su renta, del pie, del plazo, del tipo de tasa (fija, mixta o variable) y de su historial de pagos.
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| Vivienda, UF | |
|---|---|
| 2009 | 4,54% |
| 2010 | 4,37% |
| 2011 | 4,26% |
| 2012 | 4,38% |
| 2013 | 4,36% |
| 2014 | 3,73% |
| 2015 | 3,77% |
| 2016 | 3,59% |
| 2017 | 3,48% |
| 2018 | 3,28% |
| 2019 | 2,18% |
| 2020 | 2,39% |
| 2021 | 4,00% |
| 2022 | 4,44% |
| 2023 | 5,21% |
| 2024 | 4,37% |
| 2025 | 4,14% |
| sep 26 | 4,07% |
En el último año y medio la tasa se ha movido en un rango estrecho, entre 3,96% y 4,45%. Tras tocar 3,96% en mayo de 2026, subió levemente en los meses siguientes hasta el 4,07% de septiembre.
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| Vivienda, UF | |
|---|---|
| feb 25 | 4,45% |
| mar 25 | 4,41% |
| abr 25 | 4,38% |
| may 25 | 4,38% |
| jun 25 | 4,39% |
| jul 25 | 4,36% |
| ago 25 | 4,29% |
| sep 25 | 4,21% |
| oct 25 | 4,16% |
| nov 25 | 4,13% |
| 2025 | 4,14% |
| ene 26 | 4,12% |
| feb 26 | 4,11% |
| mar 26 | 4,06% |
| abr 26 | 3,98% |
| may 26 | 3,96% |
| jun 26 | 3,97% |
| jul 26 | 4,00% |
| ago 26 | 4,04% |
| sep 26 | 4,07% |
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| Tasa promedio vivienda, sep. 2026 | 4,07% |
| Tasa de política monetaria, nov. 2026 | 4,50% |
| Valor de la UF, 4 nov. 2026 | $41.268,88 |
| Tasa máxima reajustable, más de 2.000 UF | 5,68% |
Además del promedio, existe un techo legal: la tasa máxima convencional para operaciones reajustables a un año o más, que la CMF fija cada mes. Desde el 15 de octubre de 2026 es 5,68% anual para créditos de más de 2.000 UF y 6,48% para los de hasta 2.000 UF (CMF, Certificado N° 10/2026). La tasa de política monetaria del Banco Central está en 4,50% desde inicios de 2026, según su serie oficial.
Cómo funciona un simulador de crédito hipotecario
Todos los simuladores de los bancos parten de la misma fórmula de cuota fija (sistema francés). Con el monto del crédito en UF (C), la tasa mensual (i, que es la tasa anual dividida por 12) y el número de cuotas (n), el dividendo sin seguros es:
Dividendo = C × i / (1 − (1 + i)^−n)
Como el crédito está en UF, el dividendo también lo está: se paga en pesos según el valor de la UF del día de pago, que sube con la inflación. Con la UF del 4 de noviembre de 2026 en $41.268,88 (SII), un crédito de 3.000 UF (unos $123,8 millones) a 25 años y a la tasa promedio de 4,07% tiene un dividendo de 15,95 UF, unos $658.292 al mes antes de seguros. Al final del plazo se habrán pagado 4.785 UF, de las cuales 1.785 UF son intereses.
Tabla de dividendos por monto y plazo
La tabla siguiente aplica la fórmula a cuatro montos y tres plazos con la tasa promedio de septiembre de 2026. Es un cálculo propio: no incluye los seguros obligatorios de desgravamen e incendio ni los gastos operacionales (tasación, estudio de títulos, notaría, inscripción), que cada banco informa en su simulador. Usa el buscador para filtrar por monto.
| 2.000 | 20 | 12,19 | $503.212 | 2.926 | 926 |
| 2.000 | 25 | 10,63 | $438.861 | 3.190 | 1.190 |
| 2.000 | 30 | 9,63 | $397.386 | 3.467 | 1.467 |
| 3.000 | 20 | 18,29 | $754.818 | 4.390 | 1.390 |
| 3.000 | 25 | 15,95 | $658.292 | 4.785 | 1.785 |
| 3.000 | 30 | 14,44 | $596.079 | 5.200 | 2.200 |
| 4.000 | 20 | 24,39 | $1.006.425 | 5.853 | 1.853 |
| 4.000 | 25 | 21,27 | $877.722 | 6.381 | 2.381 |
| 4.000 | 30 | 19,26 | $794.772 | 6.933 | 2.933 |
| 5.000 | 20 | 30,48 | $1.258.031 | 7.316 | 2.316 |
| 5.000 | 25 | 26,59 | $1.097.153 | 7.976 | 2.976 |
| 5.000 | 30 | 24,07 | $993.465 | 8.666 | 3.666 |
Alargar el plazo baja el dividendo, pero encarece el crédito. En el ejemplo de 3.000 UF, pasar de 20 a 30 años reduce la cuota de $754.818 a $596.079, y a cambio los intereses totales suben de 1.390 UF a 2.200 UF.
| Crédito de 3.000 UF | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| Dividendo mensual | $754.818 | $658.292 | $596.079 |
| Total pagado | 4.390 UF | 4.785 UF | 5.200 UF |
| Intereses | 1.390 UF | 1.785 UF | 2.200 UF |
Fuente: cálculo de Pauta Financiera con la tasa promedio del Banco Central de Chile, Base de Datos Estadísticos (septiembre de 2026) y la UF del SII (4 de noviembre de 2026). Sin seguros ni gastos.
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Ver formatos publicitariosCuánto cambia el dividendo con cada décima de tasa
La tasa pesa más de lo que parece. Para el mismo crédito de 3.000 UF a 25 años, el dividendo sería de unos $658.292 a la tasa promedio actual y de $738.990 a la tasa de diciembre de 2023 (5,21%): una diferencia de $80.698 al mes. Por eso conviene cotizar en varios bancos y negociar: unas décimas menos pagan buena parte de los gastos operacionales.
El subsidio a la tasa para viviendas nuevas
La Ley 21.748, publicada el 29 de mayo de 2025, creó un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa de los créditos hipotecarios para comprar viviendas nuevas de hasta 4.000 UF en su primera venta, con un máximo de 50.000 subsidios y ligado a la garantía estatal del Fogaes. Como referencia, con 60 puntos base menos el dividendo del ejemplo de 3.000 UF a 25 años bajaría a unos $617.815. Antes de cotizar conviene preguntar al banco si la vivienda califica y si aún quedan cupos.
Qué mirar en un crédito hipotecario además de la tasa
- La CAE y el costo total. Igual que en cualquier crédito, la carga anual equivalente suma la tasa, los seguros y los gastos. Compara ofertas con el mismo monto, plazo y tipo de tasa.
- El tipo de tasa. La fija mantiene el dividendo en UF todo el plazo; la mixta es fija unos años y luego variable; la variable se ajusta según una referencia. Una tasa inicial más baja puede salir cara si después sube.
- Los seguros. El de desgravamen y el de incendio y sismo son obligatorios y se suman al dividendo; puedes cotizarlos fuera del banco.
- El pie. Cuanto mayor es el pie, menor es el monto en UF y, por lo general, mejor la tasa que ofrecen los bancos.
- La relación dividendo/renta. Los bancos evalúan qué parte del ingreso se va en el dividendo; pregunta cuál es el tope de cada institución antes de elegir propiedad.
- Los gastos operacionales. Tasación, estudio de títulos, notaría e inscripción en el Conservador se pagan al inicio y no aparecen en la cuota.
Para cubrir el pie o los gastos, algunas personas suman un crédito de consumo, una decisión que encarece la operación: en septiembre de 2026 el crédito de consumo en cuotas promedió 14,53% anual, más de tres veces la tasa hipotecaria. En esta guía explicamos cómo comparar tasas y CAE de un crédito de consumo.
Quien todavía está juntando el pie puede revisar cuánto rinde un depósito a plazo con las tasas oficiales de captación y calcular cuánto tiempo le tomará juntar el monto.
Quien arrastra deudas impagas debería resolverlas antes de pedir el crédito, porque los bancos revisan los registros de morosidad. En esta nota contamos cómo salir de Dicom y cuánto deben los chilenos por región.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa hipotecaria promedio hoy en Chile?
Según el Banco Central, la tasa promedio de los créditos para vivienda en UF fue 4,07% anual en septiembre de 2026, el último dato publicado al 4 de noviembre de 2026.
¿Cómo se calcula el dividendo de un crédito hipotecario?
Con la fórmula de cuota fija: monto en UF por la tasa mensual, dividido por uno menos (1 + tasa mensual) elevado a menos el número de cuotas. A ese resultado se suman los seguros obligatorios, y el total se paga en pesos según la UF del día.
¿Cuánto es el dividendo de un crédito de 3.000 UF?
A la tasa promedio de 4,07% y a 25 años, unos 15,95 UF al mes (cerca de $658.292 con la UF del 4 de noviembre de 2026), antes de seguros. A 30 años bajaría a unos $596.079.
¿Dónde encuentro un simulador de crédito hipotecario?
Cada banco tiene uno en su sitio web. Úsalos con el mismo monto, plazo y pie, y anota la tasa, la CAE, el dividendo con seguros y el costo total para comparar. La tabla de esta nota sirve como punto de partida.
Aviso: esta información es periodística y educativa, no una recomendación financiera. Revisa las condiciones y el costo total (CAE) con la institución antes de contratar.
